2025 年 10 月开启的政策升级潮，并非简单重复过往刺激手段，而是锚定房地产发展新模式的系统性重构。这一转向背后，是双重现实的驱动：一方面，三季度行业销售同比降幅再度扩大，84 省市前三季度密集出台 556 次政策仍未完全扭转预期；另一方面，中央城市工作会议明确的 “城镇化从快速增长转向稳定发展、城市从增量扩张转向存量提质” 两大变化，标志着行业底层逻辑已发生根本性转变。

住建部数据显示，我国人均住房面积已超 40 平方米，“有没有” 的总量矛盾彻底让位于 “好不好” 的结构性失衡。在此背景下，10 月政策升级跳出了 “限跌令 — 补贴 — 松限购” 的传统循环，转而构建 “中央定框架、地方填细节、市场强活力” 的三维体系，其核心目标是通过 2-3 年时间完成从增量开发向存量运营的模式切换。​

二、政策升级的四大核心突破：工具箱全面扩容​

1. 需求端：核心城市破冰，限购松绑进入 “精准分层时代”​

北上深三季度的限购调整已为全国政策定下基调。北京以五环为界实施 “梯度松绑”，五环外全面放开非京籍购房限制；上海外环外将非沪籍社保要求从 3 年降至 1 年，还为人才开辟购房绿色通道；深圳更是在 8 个非核心区允许无社保非深籍购 2 套，盐田、大鹏两区完全取消限购。​

10 月起，这一 “分区域差异化松绑” 模式将向新一线城市全面铺开。据业内预测，杭州、成都等城市可能参照 “外环不限购、内环稳门槛” 的策略，同时叠加公积金政策升级 —— 武汉已将二套房公积金贷款额度提至 120 万元与首套持平，大连对尖端人才放宽 5 倍额度，此类政策将在四季度形成 “组合拳”。​

2. 供给侧：土地改革试点落地，低效用地激活市场潜力​

国务院批复的 10 个要素市场化配置试点，将在 10 月进入实质性落地阶段。北京城市副中心、粤港澳大湾区等试点区域获得三大权限：自主判断人地挂钩、探索用地类型转换、鼓励国企低效用地再开发。杭甬温推行的 “限地价竞贡献” 模式颇具代表性，土地出让不再比拼价格，而是考核后续地均产值，这将从源头改变房企拿地逻辑。​

存量用地盘活还将配套金融支持。财政部已明确推进房地产增值税留抵退税，自然资源部透露，试点区域的城中村改造项目可享受土地出让金分期缴纳政策，预计年内将释放超 2 亿平方米的开发空间，有效缓解库存压力。​

3. 金融端：资金矩阵扩容，风险缓释机制升级​

与 2008 年单一资金注入不同，本轮金融支持形成 “央行 + 汇金 + 社保 / 险资” 的立体化矩阵。首阶段 4800 亿元资金已就位，其中 3000 亿元由中央汇金定向支持优质房企并购项目，1800 亿元通过国资平台参与保障性住房建设。更关键的是，央行首次明确 “不限量流动性支持”，针对房企的并购贷款不再设额度上限，仅需满足 “保交楼” 项目占比不低于 70% 的要求。​

对购房者的金融支持也在加码。除了 “商转公” 贷款普及，多地正在酝酿 “房贷利率动态调整机制”，将利率与当地库存去化周期挂钩，库存超 18 个月的城市有望进一步下调首套利率至 LPR 减 60 个基点。​

4. 长效机制：城市更新立法提速，新模式有了制度保障​

《中共中央国务院关于推动城市高质量发展的意见》将在 10 月后细化实施细则。文件明确的两大抓手 —— 高品质住房建设与城市更新，将形成 “双轮驱动”：一方面通过改善型住房供给提高需求上限，另一方面通过老旧住房原拆原建释放存量需求。​

值得注意的是，政策特别强调 “房屋安全保障” 与 “职住平衡”，严格限制超高层建筑的同时，要求新建住宅配套教育、医疗等公共服务设施。这意味着房企需从 “造房子” 转向 “造社区”，万科、保利等龙头企业已成立城市更新事业部，抢占新模式先机。​

三、市场影响预判：止跌回稳可期，分化加剧难免​

1. 成交量或迎阶段性反弹，核心区域先回暖​

贝壳研究院预测，四季度重点城市商品住宅成交面积有望环比增长 15%-20%，其中核心城市外环区域将成为主力。以上海为例，外环外非沪籍购房门槛降低后，9 月青浦区二手房带看量已环比上涨 40%，这种热度将在 10-12 月向全国传导。​

但分化将进一步加剧。人口净流入的都市圈房价可能企稳，而人口流出的三四线城市，即便全面取消限购，成交量反弹幅度或不超 10%，库存去化仍需 3-5 年时间。​

2. 房企格局重塑，优质民企迎来转机​

政策明确 “分类施策”：对优质房企给予并购融资支持，对风险房企仅保障 “保交楼” 资金。这意味着行业将加速出清，预计年内将有 30-50 家中小房企通过并购退出市场，而龙湖、滨江等财务稳健的民企，有望借助政策窗口期扩大市场份额。数据显示，三季度国企拿地占比达 62%，随着民企融资环境改善，这一比例在四季度可能回落至 50% 左右。​

四、潜在挑战：政策落地需破 “三重梗阻”​

尽管政策力度空前，但仍面临现实考验。一是预期修复缓慢，购房者 “买涨不买跌” 心态尚未扭转，某调研显示，仅 35% 的潜在购房者计划在半年内入市；二是地方执行偏差，部分城市可能因土地财政压力，对低效用地再开发积极性不足；三是房企信心不足，三季度百强房企新开工面积同比下降 28%，政策效果需观察开工数据能否在 11 月企稳。​