2025 年 7 月 14-15 日，一场备受瞩目的中央城市工作会议在北京隆重召开。这场会议十年才举办一次，其重要性不言而喻。会议的诸多决策和部署，犹如一颗投入平静湖面的巨石，在房地产领域激起千层浪，为 2025 年 8 月及未来相当长一段时间内房地产行业的发展方向定下基调，开启了房地产行业全新的转型篇章。

会议召开的宏观背景剖析​

在过去的几十年间，中国房地产行业经历了飞速发展的阶段。从最初解决民众基本住房需求，到成为拉动经济增长的重要引擎之一，房地产行业规模不断扩张。大量的新城拔地而起，城市边界持续向外拓展。然而，随着时间的推移，行业发展过程中积累的问题逐渐显现。一方面，部分城市出现了过度开发的现象，房屋库存积压严重，特别是在一些三四线城市，空城、鬼城现象时有出现。另一方面，房地产市场的高速发展在一定程度上依赖于高杠杆、高负债、高周转的 “三高” 模式，这种模式虽然在短期内推动了行业的繁荣，但也给金融体系带来了巨大的潜在风险。​

与此同时，中国的城镇化进程也进入了新的阶段。数据显示，我国城镇化率从过去较低的水平逐步上升，截至目前已达到相当高的比例。这意味着城镇化正从快速增长期转向稳定发展期，城市发展也从大规模增量扩张阶段转向存量提质增效为主的阶段。在这样的大背景下，以往单纯依靠新建房屋、扩大城市规模的房地产发展模式难以为继，行业迫切需要一场深刻的变革来适应新的形势。​

会议核心要点解读​

城市更新成为关键抓手​

此次会议首次将 “城市更新” 提升到前所未有的高度，将其定位为推动城市发展的核心抓手。与过去大规模、粗放式的开发模式不同，新一轮城市更新有着鲜明的特点。从时间跨度来看，不再是短期的突击行动，而是锚定到 2030 年的长期战略规划。这表明城市更新并非一蹴而就，需要稳扎稳打，持续推进。​

在资金逻辑方面，实现了重大重构。中央财政在其中发挥主导作用，根据城市不同区域的发展情况，给予差异化的补助。例如，东部城市最高可获得 8 亿补助，西部城市则最高可达 12 亿。同时，严格控制地方新增隐性债务，避免因城市更新引发新的债务危机。在模式上，坚决摒弃大拆大建的做法，更加聚焦于老旧管网改造、历史街区活化以及低效用地盘活等领域。通过 REITs（房地产投资信托基金）等创新金融工具，吸引社会资本参与到存量资产的经营管理中，实现城市资产的保值增值。​

房地产发展新模式逐渐清晰​

会议六次提及 “房地产发展新模式”，这一模式的核心路径在会议中逐渐浮出水面。在供给侧，严格控制商品房增量，避免市场过度供给进一步加剧库存积压问题。同时，将工作重点放在优化存量住房质量上，提升居民的居住品质。对于保障房建设，采取 “以需定建” 的策略，确保保障性住房能够精准满足中低收入群体的住房需求。​

需求侧方面，通过 “房票安置” 等创新方式，激活购房需求。与以往货币化安置不同，“房票安置” 并非大水漫灌式地发放资金，而是在一定程度上引导居民合理购房，避免引发房价的大幅波动。在要素配置上，土地供应向人口流入、产业集聚区倾斜，致力于实现 “职住平衡”，减少居民的通勤时间和成本，提高城市生活的便利性。当前，我国城镇户均住房已经超过 1 套，人均面积达到 40㎡，市场需求结构已经从 “缺房” 转变为 “缺好房”，房地产发展新模式正是顺应了这一市场需求变化。​

“好房子” 战略提升住房品质​

在 “美丽城市” 建设的任务框架下，住房品质被提升到了前所未有的战略高度。对于新建住宅，全面执行绿色建筑标准成为硬性要求。推广光伏屋顶、第四代建筑技术等绿色科技，不仅有助于降低建筑能耗，减少对环境的负面影响，还能为居民提供更加健康、舒适的居住环境。在存量改造方面，将 2000 年前建成的老旧小区全部纳入改造范围，重点推进加装电梯、适老化改造等工作，提升老旧小区居民的生活便利性和幸福感。政策上，规划、土地、金融等多方面资源将向 “好房子” 项目倾斜，这意味着房企的绿色科技研发和应用能力将成为未来核心竞争力的重要组成部分。有专家预判，未来十年，头部房企之间的竞争焦点将从单纯追求规模转向提升住房质量，那些具备安全、舒适、智慧等特性的房子将成为市场上的硬通货。​

城市安全备受关注​

会议首次提出 “严格限制超高层建筑”，将城市安全韧性作为城市发展的底线要求。近年来，多地发生的超高层火灾以及城市内涝等事件，给人民生命财产安全造成了巨大损失，也凸显了城市安全治理的紧迫性。基于此，会议要求加快升级老旧燃气管网、排水系统等基础设施，消除 “城市看海” 等安全隐患。同时，推行基础设施 “生命线工程”，建立地下管网动态监测网，实时掌握城市基础设施的运行状况，提高城市应对突发安全事件的能力。​

房地产行业未来三大变革趋势​

空间格局重构​

未来，房地产市场的空间格局将发生重大重构。长三角、粤港澳等核心城市群凭借强大的经济实力、丰富的就业机会以及优质的公共资源，将吸引大量人口流入，预计将占据全国 60% 的新房份额。这些区域的房地产市场将继续保持活跃，房价有望在合理区间内稳步上升。而中小城市则需要根据自身特色，聚焦特色化更新。例如，一些具有历史文化底蕴的小城，可以通过挖掘自身文化资源，打造特色文旅小镇，推动城市更新和房地产市场的协同发展。对于一些资源枯竭型城市或人口持续流出的城市，房地产市场将面临较大的调整压力，需要通过产业转型、人口政策调整等多种手段，寻求房地产市场的新平衡。​

企业角色转变​

在新的政策导向和市场环境下，房地产企业的角色将从传统的 “开发商” 逐步转变为 “城市服务商”。以往，房企主要依靠大规模拿地、快速开发销售来获取利润，扩张速度是企业发展的关键指标。但如今，这种模式已经难以适应行业发展的新要求。未来，房企需要具备更强的运营能力，不仅要关注房屋建设质量，还要深度参与到城市运营的各个环节。例如，在城市更新项目中，房企需要从单纯的拆除重建，转变为对老旧建筑的改造、运营和管理，通过提升区域的商业活力、文化氛围等，实现城市资产的增值。在社区运营方面，房企要为居民提供更加丰富多元的服务，如社区养老、教育配套、智慧社区建设等，从卖房子转变为卖生活方式。运营能力将取代扩张速度，成为房企在市场竞争中脱颖而出的关键因素。​

金融创新加速​

金融创新将在未来房地产行业发展中扮演重要角色。REITs 将加速覆盖保障房、产业园等领域，为房地产存量资产打通退出通道。通过 REITs，投资者可以参与到房地产项目的投资中，分享房地产资产的收益。对于房企而言，REITs 为其提供了新的融资渠道，有助于盘活存量资产，降低企业负债率。例如，在保障房领域，通过发行 REITs，可以吸引社会资本参与保障房建设和运营，提高保障房的供给效率和质量。在产业园方面，REITs 可以帮助园区开发商将建成后的园区资产进行证券化，回收资金用于新的项目开发，同时投资者也可以通过购买 REITs 份额，分享产业园的租金收益和资产增值收益。此外，其他金融创新工具也将不断涌现，为房地产行业的转型发展提供有力的资金支持。​

中央此次城市工作会议，为房地产行业按下了 “重启键”，宣告了房地产行业规模神话的落幕，开启了品质价值崛起的新时代。对于购房者而言，未来将迎来更多优质、宜居的住房选择；对于房地产企业而言，唯有积极拥抱运营、绿色、安全的新发展逻辑，才能在激烈的市场竞争中穿越周期，实现可持续发展。而 2025 年 8 月，无疑将成为房地产行业迈向新征程的重要起点，行业各方需密切关注政策动态，把握新的发展机遇。