全国房地产市场，稳住了吗？

按老杨的判断，一是看量，二是看价。

不过，有些机构以成交量稳住，作为衡量房地产市场是否稳住的核心指标。

值得关注的是，今年四月底高层会议上首次提出的 “持续巩固房地产市场稳定态势”。我当时估计，是以成交量作为评判标准的。

成交量确实很重要，而且领先于价格，是房地产市场指标体系中最领先的指标。

促止跌VS巩稳定

上周，住建部在广东、浙江这两个经济大省（同时也是房地产大省）进行调研时，表述了两个说法：

一是，延续四月底政治局会议上 “巩固房地产市场稳定态势” 的内容；

二是，引用了今年 6 月 13 日国常会的定调 ——“更大力度推动房地产市场止跌回稳”。

这两个说法看似各有道理，但从中文辞意上细品，存在不同之处。

根据住建部的相关数据，今年上半年全国的一手房加二手房成交总量，同比去年实现了正增长。

我认为这个数据是靠谱的。

但很多人不太清楚，统计局与住建部门公布的新房销售数据中，一般会包含部分非市场化、非商品化的房子，比如保障房、动拆迁安置房等，这些房子也是卖给个人的，从广义上讲，确实可以纳入新房销售面积的统计口径。

如果剔除保障房、拆迁房，仅看市场化房子的交易量呢？

下图，是我们监测的全国 50 个重点城市纯商品房（即市场化住宅）的交易量。

有些人说六月份相比五月份、四月份，量能反弹了，六月表现不错。

其实，这里存在一个错误的认知：每年的三月、六月、九月、十二月，新房的网签、备案量都会出现季节性异动，所以不能拿六月份跟五月份比，而应该拿今年六月份的量能跟过去历年的六月份相比。

大家看一下红柱，标注了过去六年的走势，从 2021 年以来，每年六月份的交易量是持续回落的。

所以，仅看市场化的新建商品住宅的交易量，目前仍未止跌回稳。

不过看数据也不要过于悲观，因为新房交易量低迷的原因之一，是供给侧不给力。

过去几年，拿地量、开工量持续下滑，新房的供应端规模不断萎缩，再加上需求端的萎缩，就导致了交易量低迷。

二手房强于新房

今年二手房的交易量表现，明显强于新房！

全国的二手房交易量，去年以来，基本上可以说是企稳了。

为了更好衡量住宅成交量，也即市场总体需求的变化，我们把一手房和二手房加总，观察一下有何特征。

我们监测的全国 28 个重点城市的一手加二手成交总量，今年六月环比五月微降 1%，同比去年六月降了 13%。

这主要是去年6月值比较高，因为去年有 “517 新政”，新政出台后，六月份的量能出现了脉冲性上升。

而今年上半年一手加二手的成交量，同比去年上半年增长了 4%，从这个同比数据来看，目前还是稳的。

如果细看今年上半年的走势会发现，今年 “小阳春” 一季度，走势明显强于去年。

但今年二季度，表现弱于去年二季度。主要是去年二季度有新政，而今年二季度没有；另外还有关税战的负面影响。

总体来看，过去两个月（五月、六月），一手加二手的交易量处于 2022 年全国楼市降温以来的中间水平，不高也不低；也可以说基本平稳。

成交总体仍然低迷

为了更精细地衡量住宅交易量的强弱，这里使用我们的住宅成交景气指数，进行分析和观察。

今年六月全国重点城市的住宅成交景气指数为 - 107，说明目前处于不景气区间，交易量比较低迷。

而且过去三个月，该指数是连续下滑的。即便是在去年九月底新政之后，四季度出现了量能反弹，12 月份的量能依然处于 2022 年全国楼市大幅降温以来的较低水平。

只有 2023 年的三月、四月，量能上升超过了零轴，进入景气区。

这主要是因为当时疫情管控放开，之前多个月份累积的住房需求集中释放，形成了较强的脉冲性冲高，但很快就回落了。

看历史数据，2015 年到 2021 年，大部分时间段的景气指数都是正值，处于景气区，交易量比较繁荣。

所以，判断房地产市场有没有稳住，暂且不看房价，单看住宅交易量，也只能说楼市大幅降温以来，量能基本上稳住了，但相比繁荣期或过去十多年的历史均值，目前还是低迷的。

要想房价止跌回升，当前的量能是远远不够的，住宅成交景气指数必须翻红，从 - 100 左右爬升到零以上，进入正值区间，才能真正推动房价止跌反弹。

这就需要两个条件：一是市场出清需要时间，要等、要熬；二是需要出台更多更有力的政策，刺激市场需求。