曹德旺对房地产市场的警示，始终植根于 “房子回归居住本质” 的核心判断。这位深耕实业数十年的企业家早有预判：“房子本质上仅是砖块与水泥的组合，难以长期维持增值属性，可能演变为富人之间的接力游戏”。其观点并非空穴来风，而是基于三重现实考量：

从供需基本面看，市场已陷入严重失衡。住建部数据显示，全国持有两套及以上房产的家庭占比达 42%，而空置房数量超过 1.2 亿套，足够 3.6 亿人居住。与此同时，每年仍有上千万套新房入市，2025 年商品房待售面积已攀升至 7.6 亿平方米，叠加生育率走低、城市化率达 65% 后的需求放缓，新增购房动力显著不足。​

从市场趋势看，泡沫挤压期远未结束。国家统计局数据显示，2025 年上半年新建商品房销售面积与销售额分别同比下降 3.5% 和 5.5%，百城房价已连续下跌 30 多月，郑州、天津等二线城市房价较峰值跌幅超 30%，环京区域更是近乎腰斩。曹德旺据此断言，房地产调整需 5 至 6 年才能完成，当前泡沫尚未完全挤干。​

从资产属性看，房产正从 “增值工具” 沦为 “负债包袱”。多套房家庭已普遍面临 “养房成本高、变现难、债务压力大” 的三重困境：上海内环两居室月供普遍超 1.5 万元，而租金同比下降 20%，部分房源空置期长达 3 个月，每月需倒贴数千元补房贷差额；成都等城市二手房挂牌量是成交量的 10 倍以上，房东降价 10% 仍难出手。这种 “资产反噬” 现象，正是曹德旺劝诫 “尽快卖房” 的直接原因。​

二、“尽快卖房”：多房家庭的理性选择​

结合未来 3 年市场走势，曹德旺 “尽早处置多余房产” 的忠告，对多套房持有者具有强烈现实意义。三大风险将在未来三年持续加剧，印证 “再等很危险” 的判断：​

流动性枯竭风险加速显现。当前市场已呈现 “有价无市” 的典型特征：北京 2025 年 10 月二手房除东城、西城等核心区微涨外，其余 14 个区域全部下跌，房山、怀柔跌幅超 0.5%；上海部分区域房价从峰值腰斩，挂牌半年无人问津成为常态。未来三年，随着保障性租赁住房累计供给突破 3000 万套，存量房市场竞争将更激烈，三四线城市去化周期或超 36 个月，多余房产变现难度将进一步加大。​

持有成本压力持续攀升。除房贷压力外，隐性成本正成为多房家庭的沉重负担：房龄超 20 年的老房年均维修成本可达上万元，一套房每年物业费、暖气费等固定支出近千元，两套房合计支出堪比中产家庭月收入的三分之一。更值得警惕的是，房产税试点正在推进，上海已明确家庭第二套及以上住房人均超 60 平米部分需按年缴税，未来三年政策或向更多城市延伸，进一步侵蚀持有收益。​

债务违约风险集中暴露。央行数据显示，多房家庭平均负债率高达 72%，居民家庭总负债中 78.3% 为房贷，2024 年全国法拍房挂牌量已达 164.55 万套，同比上涨 16.56%，其中多数源于多房家庭断供。未来三年经济若出现波动，收入缩水与房贷压力的叠加效应，可能引发更广泛的债务链条断裂，届时低价抛售都将成为奢望。​

对多房家庭而言，最优策略应是 “差别化处置”：核心城市核心地段房产可适度观望，依托区域产业与人口优势保持流动性；三四线城市、远郊区域及房龄超 20 年的老房，需抓住当前政策托底带来的短暂成交窗口果断出手，避免陷入 “卖不掉、租不出、持续亏” 的死局。​

三、“咬牙买房”：刚需群体的时机考量​

曹德旺的忠告并非否定所有购房需求，其核心指向 “投机性持有”。对刚需群体而言，未来三年并非绝对不能买房，但需摒弃 “追涨杀跌” 思维，在政策红利与市场底部之间寻找平衡。​

政策窗口期提供难得机遇。2024 年以来，降低首付比例、放松限购、税费减免等政策频出，一线城市二手房成交已出现回暖迹象，北京上半年二手房成交增长 18.6%。未来三年，“房住不炒” 基调下，政策调控将更侧重 “托底而非刺激”，刚需购房的信贷成本与准入门槛有望维持低位，这为合理需求释放创造了条件。​

市场分化中存在结构性机会。未来三年楼市将呈现 “总量趋稳、结构分化” 特征：一线及强二线城市因人口持续流入、产业基础扎实，库存去化周期维持在 12 个月以内，核心区房产仍具韧性；而三四线城市库存压力大，价格下行风险显著。北京市场已显现这一规律：2025 年 10 月新房成交中，东城涨幅达 8.48%，而丰台、门头沟则出现下跌，刚需可聚焦人口净流入的核心城区。​

购房决策需坚守 “安全边界”。刚需群体若选择 “咬牙买房”，必须满足两个前提：一是月供占家庭收入比重不超过 40%，避免陷入 “房奴” 困境；二是优先选择现房或准现房，规避期房交付风险，同时关注绿色建筑与智慧社区等品质指标，契合未来居住需求升级趋势。曹德旺虽强调房子的居住属性，但并未否定合理居住需求，而是警示 “超出能力的负债” 可能带来的风险。​

四、忠告的靠谱性：穿越周期的价值判断​

未来三年，房地产市场将进入 “良币驱逐劣币” 的深度调整期，曹德旺的忠告之所以靠谱，在于其精准把握了市场转型的核心逻辑：​

从经济转型看，中国正从地产驱动转向股权与创新驱动，2025 年被视为关键转型年，限购全面放开仅为托底市场，而非刺激房价大涨。这种宏观转向意味着，房产再也无法承担 “财富增值主力” 的角色，与曹德旺 “实业优先” 的理念高度契合 —— 他创办福耀科技大学聚焦材料科学，正是对地产投机潮的反向警示。​

从市场规律看，标普全球与高盛等机构预测虽存在差异，但均指向 “低位调整” 趋势：标普认为市场已触底，2025 年成交额预计与上年持平；高盛则假设财政支持到位后，年底房价或企稳，但二手房成交仅增长 5% 至 6%。无论何种情景，未来三年房价都难现普涨行情，多房持有收益大概率为负，刚需则有足够时间挑选高性价比房源。​

从风险与收益平衡看，曹德旺的忠告本质是 “避险建议”。对多房家庭，卖房可规避资产缩水与债务风险；对刚需群体，理性购房可享受政策红利，而非 “咬牙” 加杠杆。这种基于 “自身需求优先” 的判断，打破了 “买房必赚” 的认知误区，与易居研究院院长丁祖昱 “地段差、房龄老的多余房产将越来越难出手” 的判断形成印证。​

结语：回归理性的房产决策之道​

未来三年，房地产市场的 “冰与火” 将持续上演：三四线城市的 “降价潮” 与核心城区的 “抗跌性” 并存，多房家庭的 “抛售压力” 与刚需群体的 “入场机会” 交织。曹德旺的忠告之所以值得重视，并非因为其 “预言精准”，而是因为它戳破了房产的金融泡沫幻象，回归了 “居住为本” 的本质逻辑。​

对普通人而言，决策的关键不在于盲从 “买房” 或 “卖房” 的口号，而在于紧扣自身处境：若手握多余房产，尤其是非核心区域的资产，应正视 “变现难、成本高” 的现实，尽早处置以规避风险；若为刚需购房，可借助政策窗口，在能力范围内选择核心区域的优质房源。毕竟，在房地产告别 “造富时代” 的未来三年，“合适” 远比 “涨跌” 更重要。