中国一线城市二手房价格什么时候能稳住、实现止跌回稳？这是现在很多人最关心的问题。官方数据显示，目前二手房价格的环比和同比指数还在负增长，显然没到企稳的时候。

虽然近期各地救市政策力度在加大，但具体什么时候能见效，没人能给出确切答案。

过去三四十年里，美国和日本都经历过两次大的房地产泡沫，它们的调整过程很有参考价值。

先看美国，我们参考的是权威的美国前十大城市标准普尔 / CS 房价指数。美国上一轮房价高点出现在 2006 到 2007 年，2007 年 4 月正式进入下跌通道，直到 2009 年 5 月才触底。

之后在低点徘徊了两年多，2012 年 1 月开始缓慢回升，2018 年才回到此前的高点。疫情期间，美国靠量化宽松和财政刺激，一线城市房价又涨了一波。从美国的经验看，房价从下跌到企稳用了 2 到 3 年，真正开始回升则花了 5 年时间。

再看日本，上世纪 80 年代房地产泡沫轰轰烈烈，1990 年 10 月达到顶峰后开始漫长下跌，直到 2004 年 1 月才触底。

2004 到 2007 年有过一波小幅上涨，但受金融危机影响又再次下跌，2009 年 4 月后才进入缓慢回升阶段，至今整体房价仍没回到 1990 年的高点，即便东京部分区域房价近年翻倍，整体差距依然明显。

算下来，日本房价从下跌到真正回稳提升，用了 15 到 20 年。

中国一线城市的房价走势会更像美国还是日本？这个问题值得深思。

美国能较快复苏，在于其房地产泡沫破裂后，通过市场出清、金融系统修复和后续刺激政策快速稳住了局面；日本则因为泡沫过大、人口老龄化加剧、经济增长停滞等因素，陷入了长期调整。

我们中国有自己的国情，既面临人口结构变化、经济增速换挡的压力，也有集中力量调控的制度优势，不太可能完全复制其中任何一个国家的路径，但两国的调整周期确实揭示了房地产市场回归理性的客观规律。

除了历史参照，我们还能从资产估值的角度分析。房子本质是一种资产，内在价值主要由租金收入决定，所以可以用股票估值里的自由现金流贴现法来测算房产价值。

这种方法虽然不完美，因为房产带来的现金收入没有债券那么稳定，但它比股票更容易预测，只要抓住关键的因素，就能得出有参考价值的结论。

我有位朋友在在上海租了套 110 平米的大两房，房东因为他收入稳定、长期租住，给了 8000 元 / 月的优惠价，市场价其实在 9000 元左右，按市场价算年租金约 10.8 万元。

这套房子目前成交价约 7.1 万元 / 平米，总价在 700 万到 800 万之间，取 700 万计算，租金回报率仅 1.54%，甚至低于国债收益率。

从租售比看，这套房子明显高估，要知道 2025 年 7 月 Numbeo 的数据显示，上海核心区租金回报率仅 1.65%，而纽约核心区达到 5.4%，差距悬殊。

我们用现金流贴现法再算一笔账。不了解此法的条友可以在网络上搜一下具体算法，此处仅具体参考。

假设未来十年租金平均每年增长 3%（不是每年都固定涨 3%，有可能是五年一共涨 10%，平均下来每年就是 3%），折现率按照 6% 来计算。

这个 6% 是有依据的：目前十年期国债收益率大概是 1.8%，我们按 2% 来算，再加上因为房产不好卖而产生的溢价，以及可能存在的风险溢价，6% 是比较合理的数值。

至于十年后的情况，考虑到中国 GDP 增速可能进一步放缓，我们仍按 3% 的租金增速和 6% 的折现率计算。

把这些参数代入公式，对应的合理租售比是 3%，这套房子的内在价值约为 360 万，而当前成交价是 700 万，即便相比 2021 年 1000 万的高点已经下跌不少，高估依然严重。

可能有人会质疑参数设置，但即便调整得更乐观，结果也不会差太多。比如把租金年增速提高到 5%，折现率降到 5%，算出来的内在价值也远低于当前售价。这说明从估值角度看，这类房子还有不小的下跌空间。

当然，估值只是参考，实际房价还受政策调控、区域配套、市场预期等多种因素影响。比如一线城市核心区因为教育、医疗等资源集中，房价抗跌性会更强，但这并不改变整体高估的事实，只是调整节奏可能更平缓。

综合来看，一线城市二手房要实现止跌回稳，需要满足两个核心条件：一是房价跌到与租金收入匹配的合理估值区间，二是市场预期得到根本改善，包括对经济前景、收

入增长的信心恢复。目前来看，这两个条件都还没达到，所以短期内止跌的可能性不大。

房地产市场的调整往往是漫长且复杂的，既不要对短期反弹抱有幻想，也不必过度恐慌。理性分析历史规律和资产价值，才能做出更合适的选择。