2025年夏天，北京朝阳区的房产中介小周坐在冷清的门店里，翻着手机里的成交记录——上个月他只卖了一套房，佣金还不够覆盖房租。"要是2021年之前，我一个月能卖5套，现在连喝奶茶都要算着钱。"他叹气说。

小周的困境，是中国房地产市场的缩影。自2021年进入下行周期以来，全国商品房销售面积下跌了50%，新开工量暴跌75%，房价平均下跌超过30%（国家统计局数据）。更关键的是， 没人知道这场"寒冬"还要持续多久 。

就在这时，高盛的一份报告引发了市场关注： 中国房地产市场有望在2027年触底 。这个结论不是拍脑袋来的，而是基于对全球21次房价崩塌案例的复盘——我们能从这些历史中，找到中国房地产的未来方向吗？

一、全球21次房价崩塌的"共性规律"：下跌周期平均6年，伴随经济通缩

高盛的研究覆盖了1960年以来全球15个国家的21次房价崩塌（定义为房价从峰值下跌超过20%），总结出三个核心规律：

1. 下跌周期平均6年，最长18.5年

21次案例中，房价下跌的平均持续时间是6年。最短的是2008年金融危机后的俄罗斯，只跌了3.25年；最长的是日本1991年泡沫破裂，持续了18.5年，成为"失去的20年"的核心诱因。

2. 高通胀、住房负担重的新兴市场，下跌更陡峭

21次案例中，房价平均下跌30.4%。最惨的是1984-1997年的南非，13年跌了55.9%；而2007-2013年的南非第二次下跌，只跌了20.2%。 关键差异在于：新兴市场如果前期住房负担能力差（比如房价收入比过高）、通胀高企，下跌幅度会更大 。

3. 房价崩塌必然伴随经济下行与通缩

几乎所有案例都显示，房地产崩溃后，经济增速会明显放缓，通缩压力上升。比如日本1991年房价下跌后，GDP增速从5%跌至1%以下，CPI连续10年负增长；美国2008年次贷危机后，GDP下跌4.3%，通缩持续了2年。

二、中国房地产的"独特性"：为什么我们的下跌周期可能更长？

高盛认为，中国房地产的下行周期既有全球共性，也有自身特点，这决定了 2027年触底可能是"乐观估计" ：

1. 前期泡沫更大：住房投资占GDP比重远超同类国家

2014年，中国住宅投资占GDP的比重高达10%，远高于人口增长率相近国家（如韩国、巴西）的6%平均水平。这意味着，中国房地产的"过度投资"问题更严重，调整所需时间更长。

2. 政策应对更谨慎：没有大规模刺激

与全球常规做法（如美国2008年的7000亿美元救市、日本的零利率政策）不同，中国的政策回应更为适度——没有大规模放水，而是通过"因城施策"（如降低首付比例、放松限购）缓慢托底。 这种谨慎避免了泡沫进一步扩大，但也延长了调整周期 。

3. 经济结构依赖度高：房地产拖累GDP增速

2021-2023年，中国房地产投资下滑导致GDP增速下降了5个百分点（从6.1%跌至3%）。尽管政府加大了新能源、基建等领域的投资，但房地产仍是经济的"支柱产业"（占GDP比重约7%），其调整进度直接影响经济复苏速度。

三、2027年触底的"乐观与悲观"：房价还会跌吗？

高盛的"2027年触底"预测，基于全球平均6年的下跌周期（2021-2027年）。但考虑到中国的独特性， 有两个变量可能改变这一结论 ：

1. 乐观场景：政策加码，经济复苏

如果未来两年政府出台更有力的刺激政策（如降低房贷利率、放松房企融资限制），同时经济实现企稳（如GDP增速回升至5%以上），那么房地产市场可能提前触底。比如2008年中国的"四万亿"计划，让房地产市场在2009年就实现了反弹。

2. 悲观场景：周期延长，房价再跌

如果经济复苏乏力（如出口下滑、消费疲软），或者政策继续保持谨慎，那么房地产下行周期可能超过6年。比如日本1991年的泡沫破裂，由于政策应对迟缓，下跌周期长达18.5年，房价从峰值下跌了60%。

高盛的结论是： 中国房价下跌的空间已经不大（当前已跌30%，接近全球平均水平），但 周期延长的风险很大 ——如果2027年还没触底，可能要等到2030年以后。

四、对普通人的启示：如何应对房地产"寒冬"？

对于刚需购房者来说， 2027年可能是一个"抄底窗口" ——如果房价下跌空间有限，且经济逐步复苏，此时买房的性价比最高。但需要注意：

- 避开过度投资的城市 ：比如三四线城市，由于人口流出，房价可能继续下跌；

- 选择核心区域 ：比如一线城市的学区房、地铁房，保值性更强；

- 关注政策信号 ：如果政府出台大规模刺激政策，可能提前入场。

对于房企来说， 活下去是关键 ——减少拿地、降低负债、转型多元化（如新能源、物业管理），才能度过寒冬。比如万科2024年提出"活下去"战略，收缩房地产投资，加大物业和物流板块的布局，已经初见成效。

结语：房地产的"冬天"，也是经济转型的"春天"

高盛的预测，不是"算命"，而是基于历史规律的理性判断。中国房地产的下行周期，本质上是 经济结构转型的必然结果 ——从"房地产依赖"转向"科技驱动"（如新能源、人工智能）。

就像1990年代的日本，尽管房地产泡沫破裂，但通过发展半导体、汽车等产业，经济实现了转型；2008年的美国，尽管次贷危机严重，但通过发展互联网、生物医药等产业，经济重新崛起。

对于中国来说，房地产的"冬天"，也是经济转型的"春天"。 当房地产不再是经济的"支柱"，当科技和消费成为新的增长点，我们才能迎来更可持续的发展 。

最后问你一个问题： 如果2027年房地产触底，你会选择买房吗？

评论区告诉我，你的答案——毕竟，房子是用来住的，不是用来炒的，但每个人都有自己的选择。