正文

明朝初期，文学家陶宗仪写一本《南村辍耕录》的元笔记。

在这篇元记中写了这样一个故事。

一条大河，左侧的悬崖上有一只寒号鸟，栖身在悬崖的缝隙里。

右侧有一棵大树，大树上住着喜鹊。

就这样，寒号鸟和喜鹊隔河而居，成为了邻居。

随着时间的推移，秋风萧瑟，树叶尽数落下—————眼看着秋天要过去，冬天就要来了！

所以，只要天气晴朗，喜鹊就会飞出去找东西，衔枯草回来搭建窝棚~

而寒号鸟却整日游玩，累了就回到悬崖的缝隙里睡觉！

看到这种情况，喜鹊劝说寒号鸟：趁着天气好，赶紧做窝棚，要不然冬天来了，就晚了！

听见喜鹊这么说，寒号鸟不以为然！

当冬天来临之后，喜鹊在温暖的窝里，寒号鸟在悬崖缝隙里瑟瑟发抖，并说：哆啰啰，哆啰啰，寒风冻死我，明天就垒窝。”

可当天空晴朗之后，寒号鸟仍然玩乐、得过且过！

当冬天过去，春天来临之时，喜鹊呼喊寒号鸟，发现寒号鸟已经死在寒冬腊月中了....................

这个故事并不是什么深奥的故事，而是小学二年级的课文，我们每一个人都学过。

可就这么简单的故事，折射的道理很多人都不懂。

比如——

面对生活，不同的态度，不同的选择，决定了不同的人生轨迹。

就像此时此刻有人选择不婚、不育、不买房，也有人选择周期底部上车，这两部分人的人生轨迹，在20年后一定是不同的。

至于谁是喜鹊，谁是寒号鸟暂无结论，但时间会给出答案！

再比如——

面对大环境的信号，是得过且过还是积极响应，也决定了不同的后果。

就像面对跌回稳变成了止跌回升，有人说老龄化叠加少子化，房子白送都没人要，

也有人说房子要成为关税战的对冲主力，一定要止跌回升才能“安内”

同样的信号，同样的事情，不同的人会有不同的态度，有人说这就是命运的底色，也有人说这是“选择决定命运”

01

我想问大家：你知道房价是怎么涨上来的吗？

如果问小白，他们都会是说：2008年货币大放水啊，房价猛涨。

然后2015年棚改去库存，房价就是这么涨上来的！

那么，这个答案对吗？

2008年和2015年房价上涨之前，确实有货币大放水和棚改去库存的事情发生，从这个维度看，这个答案是正确的！

但如果换一个维度，再继续问大家：

货币大放水+棚改去库存就能让房子价格从3000元/㎡涨到60000元/㎡（北京为例）吗？

如果真是这样，2025年深圳、广州、上海、北京都启动了房票补偿机制，为什么还不见房价上涨呢？

当然，有人会说：不是你说得吗？房价上涨不是按开关，需要一个过程、需要时间~

没错~

房价上涨是需要时间，需要过程，

但大家知道这个过程是什么样子吗？

换句话说，大家知道房价上涨的过程中，还会有哪些事情发生吗？

我明确的告诉大家，房价上涨的过程，还需要另外的因素——房价与地价递进式推高的过程！

那么，房价和地价递进推高的过程是什么样的？

不卖关子，直接说结论：五步就完成！

第一步、价格护城河

过去20年开发的商品房成本、成交价格，形成了房价的护城河。

第二步、技术平衡

操盘手会推出核心地块或者优质地块，推高土拍溢价率，然后溢价率走高的地块约拍越多！

这种情况，俗称：市场预热

第三步、拉高城市价格高线

也就是制造地王，催生地王，让地方城市地价再创新高

第四步、刷新区域价格新高

地王之所以叫地王，除了地价高，另外一个特征，就是产品都是改善或者豪宅，

在这样的背景下，地王项目的销售价格最低限度也会追平前高，

所以，地王建成后的商品房销售价格，90%都会刷新最高销售价格

第五步、拉高二手房价格

地王出现，新房价格上涨，二手房房东就会惜售、尝试提升价格，或者不再像之前一样接受“大刀砍价”

.................

如此五步，循环往复，往复循环，就会形成房价不断上涨的递减过程。

就是——

以二手房价格成为护城河——土拍溢价提升销售预期——预期催生地王——拉高区域销售均价——推高二手房价格

如此循环往复，如此往复循环，就形成了房价上涨的递进动力！

这个维度，我再给大家看两组数据，大家就更明白“面粉和面包的价格递进逻辑了”。

第一组数据：10年房价走势图。

这是2011年到2025年中国4+1城市的二手房房价走势图，可以看到2015年绝对是过去10年房价的最低点。

第二组数据：2015年

对楼市稍稍了解的伙伴都知道，2015年绝对是地王之年。

北京、青岛、南京、深圳、上海、广州........在2014年房价惯性下跌之下，2015年的房价还没有出现暴涨！

但土拍的地王却一块接着一块，从南方到北方席卷了960万平方公里的土地

大家要明白，很多时候，房价的上涨并不是持续的、有迹可循的，更多时候是多种因素、政策叠加之下，价格在短时间内陡然上涨的。

这个维度，大家看看深圳2015年房价的走势图，感受会更明显一些。

买房，或者不买房，说得好像是“选不选”、“怎么选”的问题，

但从房价涨跌的逻辑来看，却是“敢不敢”、“押不押”的问题。

比如——

假设重新回到2015年，你会不会重仓押注，买入10套房？

我想只要不蠢，100%会买入10套。

但问题是，现实世界没有穿越，也没有后悔药，所以问题的关键在于：

在2015年，深圳房价最高下跌50%，上海房价最高跌幅45%、北京最高跌幅50%的背景下，

你敢不敢、押不押！

《西游记》第八十九回，唐僧师徒四人走到“凌云渡”，看这滚浪飞流，约有八九里宽阔，河水之上只有一个独木桥。

唐僧看后，心惊肉跳不敢走独木桥，最后坐了无底船，结果唐僧的肉身就死在了“凌云渡”，最终没有肉身成佛！

在我看来，下行周期买房就像走“凌云渡”的独木桥，虽险却是生机，

但错过下行周期，上行周期追高买房就像坐“无底船”，虽稳却是死门。

其实呢，也不用留言和我掰扯，你们自己回头看看2019年到2021年房价天天上涨时候，追高买房的人，像不像坐在了“无底船”上呢~

未来房价会涨吗？可以阅读文章《全面救市开启，2025年楼市会重演2015年的暴涨吗？》

02

那么，2025年的此时此刻，中国楼市走到了“五步”中的哪一步呢？

答案是：中国房地产正走在“地王”复苏的阶段。

那么，为什么说是地王复苏阶段呢？

从两个维度和大家说说。

第一个维度：土拍溢价率开始走高。

文章看到这里，买房小白会问：什么是土拍溢价？

最简单的理解，就是1个亿起拍价格，最后1.5亿成交，这溢价率就是50%！

这说明什么？

说明这块土地的竞争是十分激烈的！

那么，开发商贴上毛比猴精明，为啥会“挣着，抢着”拍土地呢？

答案很简单：一来为了生存，二来预判未来房价要涨

因为只有房价上涨，房企的利润才会增加，只有利润增加，房企才能把过去几年亏的钱，赚回来！

而赚钱，才是房企的生存之道，拿地目标！

所以，2025年开年，重点城市土拍溢价率就开始走高，重点30城的土拍平均溢价率由5.5%之间拉升至17.1%

我没找最新的数据，从截止于2月25日前的数据看，GDP前15城市的土拍溢价了均超过了30%

从这种趋势看，我预判2025年全年的土拍溢价率会创近3年新高！

那么，从买房的角度看，土拍溢价意味着什么？

意味着成本和预期的传导路径形成！

即——

成本传导路径：

高溢价→土地成本上升→开发商提高房价→房价上涨压力

市场预期循环：

高溢价→购房者预期房价上涨→提前入市→需求激增→房价上涨

那么，故事到这里结束了吗？

我告诉大家，土拍溢价只是房价上涨的第一步，也就是说土拍溢价只是市场预热的开始，真正的高潮是地王！

第二个纬度：关于地王

我想关心楼市的伙伴都已经知道了，更具体数据大家看下面的表格吧，我就不细说了！

我只想告诉大家：

土地与商品房，就是成本与价格的关系

就像“水与船”——水（成本）涨则船（价格）高，但船体的结构（市场机制）决定了浮力极限。

非常客观的讲，目前的市场情况，还属于船身结构在调整，还不到“水涨船高”万物皆涨的时候。

但二手房价格为基础——土拍溢价提升销售预期——预期催生地王——拉高区域销售均价——推高二手房价格..........

如此的循环往复不同停，如此的价格递进不会停

文章至此，让我想起了盐铁官营~

——汉武帝实施盐铁官营，盐和铁成为了垄断的、独家官营的产品，

也正因为如此，汉武帝才有财力和匈奴作战，才有财力维持边防军费开支。

桑弘羊的《盐铁论》有句话说得特别好，“富在术数，不在劳身；利在势居，不在力耕”

也就是说，财富的积累依赖策略与趋势，而非体力劳动！

未来房价会涨吗？可以阅读文章《全面救市开启，2024年楼市会重演2015年的暴涨吗？》

03

最后，说几点。

1、房价，会涨多少？

我们内部推算了一下，如果开发商不“急功近利”，2025年第一季度的地王大概的销售价格会比周边在售的房子贵10%到20%。

但如果房企追求极致，把项目做成“顶豪”产品，那么销售价格就无法预知，但最低也会比现在的商品房价格贵10%。

2、存量时代

房价普涨的时代结束了，但中国有产业、有人口流入、有资金的GDP强市，房子的价格依旧会坚挺，依然会上涨！

——最后

《盐铁论》还有一句话，就是“为富不仁，为仁不富”，

不知道大家想过没有，楼市中赚钱的人，都是底部买入，高位卖出的人，

而每一套低价买入，高位卖出的房子，在这个维度都属于带血的筹码！

因为每一个赚钱的自己，都对应了亏钱的他们！

那些不买房的人，最终都会变成寒号鸟，付出更惨痛的代价！

我知道，这么说很残忍，但买房赚钱的底层逻辑就是如此：为富不仁，为仁不富