2025 年 1—8 月的统计数据为 10 月后的市场走势埋下关键伏笔。全国房地产开发投资同比下降 12.9%，住宅投资降幅 11.9%，施工、新开工、竣工三大核心指标均呈两位数下滑，其中新开工面积跌幅达 19.5%。这组数据既反映出房企仍处收缩周期，也意味着未来 1—2 年新房供给将持续收紧，为后续市场企稳预留了空间。

销售端呈现 “量价齐跌但待售收窄” 的微妙变化：商品房销售面积与销售额分别下降 4.7% 和 7.3%，但 8 月末待售面积较 7 月减少 317 万平方米，其中住宅待售减少 307 万平方米。这种 “销量降而库存减” 的反差，说明市场自发去化机制仍在运转，尤其在政策催化下，需求端具备快速激活的潜力。资金面的亮点同样值得关注，国内贷款同比微增 0.2%，结束了连续 16 个月的下滑态势，显示金融支持政策已初步见效。​

93.05 的国房景气指数虽仍处于荣枯线下方，但结合 9 月政策密集落地的节奏，这更像是市场触底前的 “最后一探”。从历史规律看，政策从出台到显效通常存在 1—3 个月滞后期，10 月恰好进入政策红利的集中释放窗口。​

二、政策 “明牌”：三大规则定调市场走向​

9 月中央部委会议与地方新政共同勾勒出 10 月后的市场框架，三大 “明牌规则” 构成了走势的核心逻辑。​

规则一：行政限制全面松绑激活需求池​

“四取消” 政策的全面落地标志着调控进入深度灵活期。一线城市已率先示范：北京五环外限购放开后看房量环比激增 40%，上海外环外不再区分首套与二套房贷利率。三四线城市力度更大，苏州取消 2 年限售，百色对三孩家庭实行套数认定 “松绑”，多子女家庭未还清贷款仍可按首套购房。这种 “核心城市松绑外围、三四线全面放开” 的梯度布局，精准覆盖了 “新市民 + 改善族” 两大主力群体，按中国人民大学况伟大教授测算，有望激活 15%-20% 的潜在需求。​

规则二：成本减负精准滴灌购买力​

“四个降低” 政策形成史上最强减负组合：存量房贷利率预计平均降幅 0.5 个百分点，惠及 1.5 亿居民，年省利息超 1500 亿元；首套首付比例降至 20% 以下，百色等城市允许公积金直接付首付，三孩家庭公积金贷款额度最高达 60 万元。以北京 100 万元 25 年期房贷为例，利率从 4.4% 降至 3.55% 后，总利息可节省 14 万元以上。这种 “真金白银” 的支持已初见成效，9 月下旬 70 城房价调查显示，58.3% 的从业人员预期价格趋稳或上涨，较上月提升 10 个百分点。​

规则三：保障体系筑牢市场安全网​

供给端与资金端的 “双增加” 政策构建起风险防线：100 万套城中村改造计划中，货币化安置比例超 60%，西安前期改造已带动周边楼盘去化率提升 30%；“白名单” 项目信贷规模扩容至 4 万亿元，截至 10 月中旬已审批贷款 2.23 万亿元，烂尾风险大幅降低。南充等地方政府更主动收购存量商品房用作保障房，既消化库存又完善保障体系，实现供需双向优化。​

三、走势终局：分化成常态，核心是关键​

10 月后的市场不会重现普涨行情，“K 型分化” 将成为最显著特征，这种分化体现在三个维度：​

城市层级分化：核心与非核心差距拉大​

一线城市核心区已显现企稳迹象，上海核心区新房连续 38 个月环比上涨，千万级豪宅成交同比涨 21%；而三四线城市库存周转天数远超安全线，部分城市仍需依赖政策托底去化。这种差距源于人口与产业的虹吸效应 ——2025 年上半年千万人口城市常住人口平均增长 12 万，而人口流出的三四线城市占比超 60%，人口基本面直接决定了房价支撑力。​

产品结构分化：“好房子” 与普通住宅价差扩大​

政策导向正推动市场从 “有房住” 向 “住好房” 转型。南充明确 “好房子” 项目层高不低于 3 米，生态阳台占比最高可达 30% 且不计容积率，购买此类房源可享受公积金额度上浮、贷款期限延长等优惠。这种品质溢价已开始显现，同地段 “好房子” 较普通住宅价格高出 15%-20%，而缺乏配套的老破小则因政府收储转保障房，价格趋于稳定但上涨动力不足。​

房企命运分化：安全型企业主导市场​

资金链安全成为房企生存的核心指标。龙湖等运营收入占比高、债务健康的企业已占据市场主导，其项目去化率较行业平均水平高出 25 个百分点；而高负债房企仍在加速出清，8 月数据显示房企自筹资金同比下降 8.9%，定金及预收款下降 10.5%，资金链脆弱者将逐步退出市场。​

四、置业决策：三类群体的最优策略​

政策 “明牌” 之下，不同群体需精准布局：​

刚需族应聚焦 “政策叠加区”，优先选择北京五环外、上海外环外等 “不限购 + 低利率” 板块，搭配公积金代际互助政策（如南充支持提取父母子女公积金购房）降低首付压力；​

改善族需抓住年底前的税费窗口期，利用 “卖旧买新” 契税减免政策，同步完成存量房贷降息与换房操作，实现成本最优；​

投资客需坚守 “核心原则”，聚焦库存周转低于 12 个月的核心城市（如上海、深圳），选择地铁 500 米内、品牌房企开发的改善型房源，避开人口流出的三四线远郊区域。​

值得警惕的是，此次政策窗口期具有明确时效性：存量房贷调整 10 月底截止，部分城市购房补贴仅持续至年底，“白名单” 资金支持也以年内完成为目标。对于购房者而言，政策底已清晰可见，市场底将随需求释放逐步形成，读懂分化逻辑、把握政策红利，方能在这一轮调整中实现理性置业。