根据瑞银最新发布的《中国住房调查报告》，当前中国房地产市场正经历“信心寒冬”：无购房意愿的受访者比例飙升至48%，创11年新高；租房人群中73% 倾向于继续租房而非买房。这一现象背后是房价持续下跌、家庭财富缩水和政策刺激效果分化的复杂局面。以下结合数据与趋势展开分析：

瑞银：中国楼市“信心寒冬”，近半数人不愿买房，市场分化加剧

没有购房意愿的受访者比例48%

一、购房意愿低迷的三大核心原因

1、房价下跌预期强化，观望情绪浓厚

  • 42% 的受访者认为未来一年房价继续下跌，仅15% 看涨；对于触底时间，44% 认为需等到2026年，28% 认为在2027年后。
瑞银：中国楼市“信心寒冬”，近半数人不愿买房，市场分化加剧

42%的受访者认为未来一年房价还会继续跌

  • 房价跌幅超报告预估：瑞银称一二三线二手房价分别回落至2021、2018、2016年水平，但实际跌幅更大（如广州二手房价普遍跌近40%，部分区域跌回2016年）。
瑞银：中国楼市“信心寒冬”，近半数人不愿买房，市场分化加剧

一线购房意愿基本稳定，二三线城市购房意愿出现回落

瑞银：中国楼市“信心寒冬”，近半数人不愿买房，市场分化加剧

一二三线城市的二手房价格

2、房产成“负资产”，财富效应逆转

  • 47% 的家庭房产现价低于买入价（仅30%高于成本），尤其二三线城市普遍“套牢”。
  • 房产占中国家庭资产超70%（部分家庭达90%），房价下跌直接导致财富缩水，加剧通缩压力。例如，一线城市出现消费与储蓄“双降”，房贷刚性支出挤占可支配收入。
瑞银：中国楼市“信心寒冬”，近半数人不愿买房，市场分化加剧

47% 的家庭表示，房子的现价已经低于了购入价

3、收入与就业不确定性抑制需求

  • 三线城市仅39% 受访者预期收入增长（一线为53%），收入分化加剧购房能力差距。
  • 出口依赖型城市（深圳、苏州等）因外贸订单减少，新房销量日均降幅达30%，高于其他城市。

二、市场分化：一线“避险资产” vs 三四线“库存高压”

1、核心城市高端市场逆势回暖

  • 一线城市购房意愿稳定（较2024年9月反升），上海、深圳高端住宅单价涨至26万/㎡，出现“5人抢1套房”；南京、成都改善型新房（120㎡以上户型占48%）开盘即售罄。
  • 原因：高收入群体将核心区房产视为“避险资产”，认为比股市、基金更可靠；政策刺激“卖旧换新”加速改善需求释放。

2、三四线深陷“去库存”困局

  • 房价跌回2016年水平，部分区域跌幅超20%，库存消化周期高达3年；年轻人口外流导致“无人接盘”，开发商被迫“买房送车位、送装修”。
  • 专项债收储聚焦三四线：拟收储宅地中71% 位于三四线城市（总面积超6800公顷），但收储资金仅占总额的63%（因地价偏低），去库存压力仍巨大。

三、政策刺激：短期有效，但难解结构性矛盾

1、降成本政策边际效应减弱

  • 首付比例降至15%、房贷利率3.0% 等政策降低购房门槛（200万房首付从60万→30万），但居民杠杆空间已近极限：家庭总负债超80万亿元，年轻人负债率反超中年人。

2、“好房子”与土地收储成新抓手

  • “好房子”建设写入政府工作报告，第四代住宅（高得房率、智能配套）去化率维持高位，预计2025-2030年改善需求年均5.9亿㎡（占总需求67%）。
  • 专项债收储加速：全国拟收储宅地9553公顷（理论建面1.9亿㎡），相当于新房销量60%，有望缩短去化周期3个月。

四、未来展望：企稳需待2026年，分化仍是主线

1、市场修复延后，核心区率先企稳

  • 高盛预测一二线房价企稳时间从2025年末延至2026年中后期；平安证券预计2025年全国商品房销售面积同比降6%，但核心区及“好房子”价格将率先止跌。

2、新模式倒逼行业转型

  • 房企从“高周转”转向品质差异化竞争，库存结构优、产品力强的企业（如华润、绿城）有望受益限价放开与溢价空间。
  • 租赁市场扩容：北京、上海公租房租金比市场价低40%，“租购同权”政策推动年轻人“先租后买”比例上升。

结语：从“闭眼买房”到“精挑细选”

瑞银报告揭示了中国楼市的核心矛盾：“房价跌→财富缩水→消费抑制→经济承压” 的负循环已形成。未来市场复苏不再依赖普涨，而是依托“核心资产+品质升级+政策收储”三驾马车。对普通百姓而言，买房逻辑已变：自住看需求、投资看地段，远离人口外流区域，拥抱真实居住价值才是理性选择。

参考资料：瑞银报告（2025）、克而瑞（2025）、平安证券（2025）、高盛（2025）等综合数据。


                                        
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