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近日有报道称，万科现任董事长辛杰处于失联状态。

据知情人士透露，他于9月18日在某次会议中被带走，再也没有出现。

有人说，在所有开发商中，如果要找出一个看起来最不可能出事的人，那应该就是万科董事长辛杰了。他同时担任深圳地铁和万科集团的董事长，还有一年就到退休年龄，正被委以重任，化解万科危机。

其实按照经济类案件的侦办流程，这个时间点辛杰被带走，反而说明大概率和万科的业务没有关系，很可能是他在之前的职位上出了问题。

不管谁来执掌万科，万科当前的形势都很严峻。

有投资者担心万科会暴雷影响股价，有房主担心买了万科的房子会烂尾... ...

星空君看了一下万科的财报，发现一切还没那么糟。尽管面临着巨大的压力，但并不是完全不能解决。

对于万科来说，短时间的盈亏并不重要，重要的是能否实现自主“造血”。

由于预售体系的原因，房地产企业和传统企业的财务报表有很大的差异，不能直接拿来套用。

比如房企收到售房款的时候，不能直接计入营业收入，而是计入合同负债，需要等到交房的时候，才能计入营业收入。

通常交房周期达数年之久，这就导致房企的利润表很难说明当前的经营状况。

如何较为精准的判断房企的经营状况呢？看现金流量表

一、正在好转的现金流

2025年上半年，利润表显示，万科营收1053亿元，净利润亏损达119亿元。

数据来源：iFind

这是一个非常糟糕的业绩，然而公司这1053亿元的营收大致是3年甚至5年前销售出去的房产实现的收入。

2025年上半年真正卖了多少房子呢？

据公司半年报，上半年实现销售面积538.9万平方米，销售金额691.1亿元。两项指标同比分别下降42.6%和45.7%。

发现没？营收和实际销售额差了300多亿元。

现金流量表显示，公司销售商品和提供劳务收到的现金是616亿元。

数据来源：iFind

再加上税金的影响，这个数据（现金流量表是不含税金额）几乎和销售额一致。

与此同时，现金流量表中公司当期的“真实”成本也大幅下降，2025年半年报购买商品、接受劳务支付的现金只有495亿元，甚至不足2023年同期的一半。

数据来源：iFind

代表当期“真实”盈利水平的指标，叫经营性现金流量净额，2025年半年报显示，尽管公司经营性现金流量净额仍然为负数，但已经非常接近正数了。

数据来源：iFind

再叠加公司处置资产带来的现金流入，公司当期是能实现盈利的。

当然了，前提是公司的其他成本尤其是利息支出能够降低到盈利能覆盖的程度。

所以，彻底解决万科问题的方案就剩下了一条：把成本高昂的外部借款置换成成本可控的关联方借款。

具体点，就是深圳地铁补血。

二、苦一苦深圳地铁

从长远看，万科解决了外债问题后，依然是一家稳健的能产生利润和现金流的企业。

所以深圳地铁抱紧万科不放松，不断的向其输血。

深铁集团通过多轮借款支持万科化解债务危机，截至2025年9月，累计借款金额达259.41亿元。

所有借款均用于偿还万科在公开市场的债券本金及利息，部分借款允许展期或提前还款。

借款利率年化2.34%（LPR减66个基点），显著低于市场利率。

借款期限一般为3年，部分借款分阶段还款（如每半年还款0.5%本金）。

问题是现在深圳城铁也比较难，地主家里也没有余粮，什么时候才是头呢？

从半年报看，万科有息负债达3642.6亿元，短期债务占比42.7%（1553.7亿元），现金短债比仅0.48，资金缺口超800亿元。

事实上，万科最危险的时期已经过去了。这些债务有的已经置换为深圳地铁的借款，有的不需要马上偿还，上半年万科完成243.9亿元公开债务偿还，2027年之前已无境外公开债到期。

三、处置资产瘦身自救

如果一味的依赖深圳地铁，很可能出现双双都被拖累的情况。

为了尽快回笼资金，万科也选择了快速瘦身的一条路径。

一是出售了一部分核心资产。

上海金桥万创中心在2025年8月以14亿元出售给昆山国资，该项目原为上海自贸区核心产业园区，租金市场报价3.0-3.7元/㎡/天。

深圳湾超级总部基地在2024年以评估价六成（22.35亿元）转让给深铁集团，亏损近10亿元。

七宝万科广场在2024年出售48%股权，回笼资金23.84亿元。

二是剥离非核心资产。

2024年剥离万冰雪公司（投资超400亿元，年收入仅3.1亿元），退出非主业板块。

万纬物流估值541亿元计划出售，但市场接受度低，2025年仅部分资产通过REITs回款。

优化长租公寓与商业项目。泊寓、印力集团（2024年营收52亿元）等通过资产证券化和战略引战优化结构。

三是历史不良资产进行处置。

2017年以551亿元收购广州不良资产包，含16宗核心地块（荔湾、越秀为主）。目前正在加速拆售8项资产（含越秀区商办物业），要求2025年12月15日前付清全款，预计回款数十亿至百亿。

随着不良资产的处置，万科的资产构成也发生了变化。万科计划通过“开发+经营+服务”模式转型，提升经营服务业务占比（目标3年内利润占比超40%）。

从整个链路来看，万科的前途是光明的。

一边保证新房有利润的情况下正常交付，另一边进行外部债务的置换，还有一边处置一部分资产回笼资金。

同时道路也是曲折的，在处置资产的过程中，受到行业不景气的影响，一部分资产打折处理，一部分资产无人问津。

屋漏偏逢连夜雨，又遇到了新任董事长失联，只能静观其变看万科最终能否走出困境。